La funzione della caparra confirmatoria nelle trattative immobiliari è quella di scoraggiare gli affari che non abbiano un minimo di serietà. In mancanza di una somma di denaro, infatti, che entrambe le parti rischiano di perdere in caso di inadempimento, i contraenti si impegnerebbero con superficialità, nella consapevolezza di poter uscire dall’accordo in qualsiasi momento e con facilità, con evidenti ripercussioni negative nel mercato degli affari immobiliari.

La caparra confirmatoria generalmente è stabilita in una misura minima, ma discrezionale su accordo delle parti, in quanto un importo troppo elevato potrebbe essere considerato acconto prezzo e perdere la propria funziona risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale, soprattutto se il versamento della somma non viene chiaramente identificato e nominato con la dizione “caparra confirmatoria”.

Quindi cosa accade in caso di proposta di acquisto irrevocabile o contratto preliminare firmato dalle parti presso l’Agenzia Immobiliare?

La parte interessata all’acquisto verserà una somma di denaro, solitamente con assegno bancario o circolare consegnato direttamente a parte venditrice o in alcuni casi lasciato in garanzia all’agenzia immobiliare che avrà la funzione di mero custode-fiduciario. In quest’ultimo caso, la somma corrisposta, non è una vera e propria caparra, ma una sorta di anticipazione della stessa, che sarà versata dall’agenzia al venditore (assumendo a quel punto la funzione di vera e propria caparra) solo quando questi avrà accettato la proposta dell’acquirente, mentre in caso di mancata accettazione la somma versata sarà restituita dall’agenzia al promissario acquirente. Se verrà stipulato il successivo contratto preliminare o di compravendita, il venditore potrà trattenere la caparra quale acconto sul prezzo finale, per cui la caparra anche se non identificata con la dicitura “caparra/acconto prezzo” si trasformerà automaticamente in un acconto prezzo.

In caso di inadempimento, invece, sarà necessario suddividere le ipotesi:

• se sarà inadempiente colui che ha versato la caparra, ossia parte acquirente, il venditore che non ha interesse a chiedere la esecuzione del contratto, potrà recedere e trattenere l’importo della caparra versata, a titolo di risarcimento del danno, stabilito in misura convenzionale.
• se sarà inadempiente colui che ha ricevuto la caparra, ossia parte venditrice, l’acquirente che non ha interesse a chiedere la esecuzione del contratto, potrà recedere e dovrà restituire all’acquirente la somma ricevuta a titolo di caparra, oltre una somma equivalente all’importo della caparra (ossia il doppio della caparra).

Quindi la caparra confirmatoria ha l’evidente funzione facilitativa nella fase patologica del contratto.

Se la trattativa immobiliare non va a buon fine, ciascuna parte sa, avendolo stabilito sin dall’inizio, che se inadempiente perderà una somma corrispondente alla caparra, la cui misura è stata convenzionalmente stabilita e accettata dalle parti.

Se invece la parte non inadempiente ha interesse a che l’affare vada in porto e non vuole recedere dal contratto, ma vuole chiederne l’esecuzione oppure domandare la risoluzione del contratto, la caparra perde la sua funzione di identificazione convenzionale della misura del risarcimento. Il risarcimento del danno, in questo caso, che la parte ritiene di aver subito per l’inadempimento dell’altra parte potrà essere richiesto in misura diversa e/o maggiore secondo le norme generali.

Un altro tipo di caparra, meno usato nelle compravendite immobiliari è la Caparra penitenziale, disciplinata dall’art. 1386 c.c.: "se nel contratto è stipulato il diritto di recesso, per una o entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso. Il recedente perde la caparra o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuto”.

Anche in questo caso la caparra penitenziale ha funzione risarcitoria, ma è dovuta perché le parti si sono attribuite un diritto insindacabile di recesso dalla trattativa immobiliare.

Qualora la somma versata dall’acquirente sia a titolo di caparra penitenziale ed una delle parti eserciti il diritto di recesso varrà la regola che il risarcimento sarà determinato dalla misura della caparra versata.

A differenza, quindi, della caparra confirmatoria la parte che non esercita il diritto di recesso non potrà chiedere la esecuzione o risoluzione del contratto, né vantare un risarcimento del danno diverso e/o maggiore rispetto alla misura della caparra penitenziale.